עסקאות נדל"ן במרכז העיר ראשון לציון – היכן הכי שווה להשקיע

בכתבה זו אנתח את הירידה בכמות העסקאות במרכז העיר ראשון לציון ואבחן את כמות העסקאות  בשכונות המובילות במרכז העיר ואת הסיבות לשינויים.

ניתוח מצב השוק בישראל

השינויים בשוק המקומי של ראשון לציון מהווים חלק מהשינויים שחלו בישראל בשנים האחרונות. שוק הנדל"ן בישראל עובר משבר משמעותי שהחל במינויו של יאיר לפיד לשר האוצר, שהטיל מיסוי כבד על משקיעי הנדל"ן. משבר זה החריף עם כניסתו של שר האוצר כחלון לתפקידו שהמשיך במיסוי הכבד והוסיף את התכנית 'מחיר למשתכן' המיועדת לזוגות צעירים ומחוסרי הדיור.

המיסוי על משקיעי הנדל"ן גרם ליציאת הכסף להשקעות בחו"ל ולמעשה, גרם לירידה בהכנסות המדינה ממיסוי על נדל"ן. מספר חברות השקעות נדל"ן בחו"ל עלה משמעותית בשנים האחרונות. התשואה הממוצעת להשקעה בחו"ל עומדת על 10% מול תשואה ממוצעת של 3% להשקעה בנדל"ן בארץ.

'המחיר למשתכן' גרם לזוגות הצעירים לנטוש את שוק נכסי יד2. הזוגות שקנו דירות דרך 'המחיר למשתכן' באזורי הביקוש עשו צעד מצוין, אך רוב הזוגות נאלצו לקנות נכסים בפריפריות מתוך כוונה להשכירם בתום הבנייה ולהמשיך לחיות באזור המרכז. הצפי שלי הוא ששוק הנדל"ן בפריפריות יקרוס מאחר ויוצף במאות דירות חדשות להשכרה. שכונות 'רפאים' אלו יגרמו נזק אדיר לזוגות הצעירים שמחירי דירתם ירדו משמעותית. כשיבוא היום בו ירצו לממש את הנכסים הם ימכרו אותם במחירי הפסד.

העיר ראשון לציון

מרכז העיר ראשון לציון שמהווה מוקד משיכה לזוגות צעירים עבר טלטלה בשנת 2018 בשל הסיבות שפורטו מעלה. בנוסף, הפסקת פרויקט התמ"א בעיר גרם לירידה נוספת בשוק הנדל"ן באזור זה. שכונות המרכז ירדו ב-22% בכמות הנכסים שנמכרו בין החודשים ינואר- אוגוסט 2018 מול ינואר- אוגוסט 2017.

שכונת רמז המערב הותיק

השכונה המבוקשת במרכז העיר ספגה ירידה של 17% ב-2018 לעומת 2017 בחודשים ינואר-אוגוסט. בשכונה הוקמו המספר הרב ביותר של פרויקטים תמ"א 38 ובשנה האחרונה נעצרה כלל פעילות התמ"א בשכונה.

חודש אוגוסט היה הקשה ביותר בכמות בעסקאות בשכונת רמז בשנת 2018 וצנח ל-6 עסקאות ב-2018 מול 26 עסקאות באוגוסט 2017, כלומר ירידה של 75% באחוזי העסקאות.

שכונת כצנלסון

שכונת כצנלסון ספגה ירידה דרמטית של 42% ב-2018 לעומת 2017 בחודשים ינואר-אוגוסט. השכונה שנהנתה מהתחדשות בזכות פרויקט תמ"א 38 בשנת 2017 ירדה בכמות העסקאות מ-83  בשנת 2017 ל-48 עסקאות בשנת 2018.

חודש יוני היה הקשה ביותר בכמות העסקאות בשכונת כצנלסון בשנת 2018 וצנח ל-6 עסקאות ב-2018 מול 16עסקאות באוגוסט 2017, כלומר ירידה של 70% באחוזי העסקאות.

שכונת אברמוביץ

שכונת אברמוביץ ספגה ירידה מתונה מאוד של 5% ב-2018 לעומת 2017 בחודשים ינואר- אוגוסט. השכונה המשיכה ליהנות מהתחדשות בזכות פרויקט תמ"א 38. מספר לא מובטל של עסקאות נבעו ממכירת דירות במסגרת תמ"א 38.

חודש מרס היה טוב יותר בשנת 2018 לעומת 2017 וזאת בזכות 7 נכסים שנמכרו במסגרת תמ"א 38.

שכונת רמב"ם

שכונת רמב"ם ספגה ירידה של 16% ב-2018 לעומת 2017 בחודשים ינואר- אוגוסט.

השכונה הגדולה והמשמעותית ביותר בעיר ראשון לציון ספגה ירידה של 50 עסקאות בשנת 2018 מול 2017.

הבנייה החדשה בנוסף להמשך תנופת התמ"א בשכונה שמרה את השכונה בראש כמות העסקאות בעיר.

שכונת ראשונים

בשכונת ראשונים נמצאה ירידה של 25% ב-2018 לעומת 2017 בחודשים ינואר- אוגוסט.

בחודשים האחרונים נראה שיש האטה משמעותית בכמות העסקאות בשכונה עם השלמת מכירתם של מספר פרויקטים באזור רכבת ראשונים

לסיכום

שכונות מרכז ראשון לציון ספגו ירידה ממוצעת של 22% בעקבות הפסקת ההתחדשות העירונית בעיר. מגמה זו באה בנוסף לירידת עסקאות הנדל"ן בארץ בגלל המיסוי הכבד על משקיעים ותכנית 'המחיר למשתכן'.

גם בשנת 2018 נסכם עליית מחירים בנדל"ן בראשון לציון.

ציון לילוז
פריים שיווק נדל"ן
zionliloz@gmail.com
052-6767675

תגובות

תגובות